Calculateur · valeur immobilière
La surface, le nombre de niveaux, la région — et vous obtenez le nombre de locaux techniques d’étage que le modèle supprime, les mètres carrés que cela rend au bâtiment, et ce qu’ils valent au prix indicatif du mètre carré de votre région.
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Comment ce chiffre est obtenu
La valeur immobilière de la surface récupérée ne constitue pas une économie financière directe. Elle représente ce que valent les mètres carrés rendus disponibles. Les économies réelles dépendent des coûts de construction, d’équipement et d’exploitation, et des caractéristiques propres au projet.
La règle de calcul
Deux hypothèses, et rien d’autre
L’estimation repose sur deux hypothèses de dimensionnement, tirées de notre pratique de chantier.
| Hypothèse | Valeur retenue | Ce qu’elle représente |
|---|---|---|
| Densité des locaux techniques | 1 pour 2 000 m² | Le pas courant de distribution en immeuble de bureaux |
| Plancher par niveau | 1 local minimum | Il y a toujours au moins un local technique par niveau |
| Surface d’un local technique d’étage | 10 m² | Un local de brassage type, hors grands nœuds |
C’est la plus favorable des deux premières règles qui l’emporte. Sur un bâtiment à grands plateaux, c’est la densité de surface ; sur un bâtiment à plateaux étroits, c’est le plancher par niveau, et l’écart entre les deux peut être considérable.
Le nombre de locaux est arrondi à l’entier supérieur : un bâtiment de 4 200 m² en compte trois, pas deux et un dixième.
Ces hypothèses viennent de notre pratique de chantier. Nous les avons confrontées à des opérations livrées, et elles retrouvent le nombre de locaux réellement supprimés. Elles restent volontairement prudentes : le calcul ne compte que la surface au sol des locaux, pas ce que leur disparition libère autour d’eux.
Le prix du mètre carré est une valeur indicative régionale. Vous pouvez changer de région pour voir l’effet : c’est le facteur qui pèse le plus lourd sur le résultat final, bien davantage que la surface elle-même.
| Ce que le calculateur fait | Ce qu’il ne fait pas |
|---|---|
| Donner un ordre de grandeur en dix secondes | Remplacer un relevé sur site |
| Compter les locaux techniques d’un bâtiment type | Tenir compte de vos locaux réels, de leur taille et de leur nombre |
| Valoriser la surface au prix moyen de votre région | Retenir le prix de votre quartier ou de votre immeuble |
Le point qui fait la différence
Une valeur n’est pas une économie
C’est la distinction sur laquelle une estimation de ce genre se fait reprendre, et elle mérite d’être posée franchement.
Les mètres carrés rendus par la suppression des locaux d’étage ont une valeur : ils entrent dans la surface utile du bâtiment, ils comptent dans sa valorisation et ils peuvent être loués ou occupés. Ils ne constituent pas pour autant une économie immédiate : encaisser cette valeur suppose de commercialiser ou d’utiliser réellement cette surface.
Les économies financières directes, elles, sont ailleurs : dans les coûts d’installation, dans la climatisation et les onduleurs qu’on ne fait plus tourner, dans les reprises de câblage qu’on ne paie plus à chaque réaménagement. Le modèle annonce 60 % de coûts d’exploitation en moins et 20 % de coûts d’installation en moins.
Un contrôleur de gestion fera cette distinction en trente secondes. Autant l’avoir faite avant lui.
Passer à l’acte
Faire vérifier ce chiffre sur votre bâtiment
L’estimation compte des locaux techniques théoriques. Les vôtres ont une taille, un nombre et un emplacement réels. Vingt minutes avec Nicolas Le Net suffisent à savoir dans quel sens joue l’écart.
Vous préférez en parler de vive voix ? Appelez-nous au 01 30 47 51 95, ou répondez simplement au mail qui vous a amené ici.
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