Calculateur de gain de surface
Trois chiffres, votre région, un ordre de grandeur. Rien n’est envoyé et rien n’est enregistré : le calcul se fait dans votre navigateur, et personne chez nous n’en voit le résultat.
La valeur immobilière de la surface récupérée n’est pas une économie directe : elle représente ce que valent les mètres carrés rendus disponibles, au prix moyen de votre région. Le loyer, lui, court chaque année.
La règle de calcul
Deux règles de dimensionnement, et rien d’autre
Le calcul ne part pas d’un pourcentage, mais du nombre de locaux techniques que votre bâtiment peut supprimer. Deux règles le déterminent, et c’est la plus favorable qui l’emporte.
| Règle | Valeur retenue | Ce qu’elle représente |
|---|---|---|
| Un local technique par niveau | au minimum | Un niveau desservi a son point de répartition |
| Un local par tranche de surface | 1 pour 2 000 m² | Le pas courant de distribution en immeuble de bureaux |
| Surface d’un local technique d’étage | 10 m² | Un local de brassage type, hors grands nœuds |
Ces hypothèses viennent de notre pratique de chantier, pas d’une documentation commerciale. Elles sont volontairement prudentes.
Ce que le calcul compte, ce sont les locaux d’étage qui n’ont plus d’objet. Le bâtiment conserve un local technique unique, optimisé, qui le dessert en entier — il existait déjà, il n’entre donc ni au gain ni à la perte.
Pourquoi le nombre de niveaux compte autant
C’est le plancher par niveau qui fait la différence sur beaucoup de bâtiments. Un immeuble de trois mille mètres carrés sur huit niveaux ne rend pas quinze mètres carrés : il en rend quatre-vingts, parce qu’il a huit locaux techniques et non un et demi.
Une tour à grands plateaux et un immeuble de périphérie à plateaux étroits n’ont pas du tout le même profil. C’est pour cela que le calculateur demande votre nombre de niveaux, et c’est aussi pour cela qu’une estimation au pourcentage ne veut rien dire.
Le chiffre est annoncé comme un minimum, et c’est délibéré : il ne compte que la surface au sol des locaux d’étage supprimés. Ce que leur disparition libère autour d’eux — dégagements, accès, contraintes d’implantation imposées aux plateaux voisins — n’y figure pas.
Le loyer, lui, est le vôtre. Nous n’en supposons aucun : le calculateur vous demande votre chiffre et vous rend votre propre arithmétique.
La valeur immobilière
La surface rendue ne vaut pas seulement un loyer annuel : elle entre dans la surface utile du bâtiment, donc dans sa valorisation. Le calculateur la chiffre au prix indicatif du mètre carré de votre région, d’où la liste déroulante. C’est le facteur qui pèse le plus lourd sur le résultat : d’une région à l’autre, le même bâtiment ne rend pas la même somme.
Les deux chiffres ne s’additionnent pas. La valeur immobilière est un montant, acquis une fois. Le loyer est un flux, qui court chaque année tant que la surface est occupée. Et une valeur n’est pas une économie : l’encaisser suppose de commercialiser ou d’utiliser réellement cette surface.
| Ce que le calculateur fait | Ce qu’il ne fait pas |
|---|---|
| Donner un ordre de grandeur en dix secondes | Remplacer un relevé sur site |
| Traduire une surface en loyer annuel, à vos conditions | Tenir compte de la configuration réelle de vos plateaux |
| Dire si le sujet mérite un quart d’heure de plus | Chiffrer une opération ou engager un budget |
Après le chiffre
Ce que vaut vraiment un ordre de grandeur
Un immeuble de dix mille mètres carrés sur six niveaux a six locaux techniques, donc soixante mètres carrés à récupérer. En Île-de-France, ces soixante mètres carrés valent de l’ordre de trois cent mille euros, et ils rapportent vingt-sept mille euros de loyer par an si vous louez à quatre cent cinquante euros le mètre carré.
Sur un bâtiment détenu trente ans, c’est l’ordre de grandeur qui justifie d’y passer un quart d’heure — pas celui sur lequel on engage une opération.
Le chiffre réel dépend de votre bâtiment : le nombre et la taille des locaux techniques existants, la présence d’un faux plancher ou d’allèges équipées, la densité de postes, l’état du câblage en place. C’est ce que mesure le diagnostic sur site, et c’est ce dont Nicolas Le Net peut déjà vous dire l’essentiel au téléphone.
Passer à l’acte
Faire vérifier ce chiffre sur votre bâtiment
Vous avez un ordre de grandeur. L’étape suivante est un échange de vingt minutes avec Nicolas Le Net : le calculateur raisonne sur un bâtiment type, le vôtre a ses propres locaux techniques.
Vous préférez en parler de vive voix ? Appelez-nous au 01 30 47 51 95, ou répondez simplement au mail qui vous a amené ici.
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